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房屋租赁

合同

商品房屋租赁管理办法 s. 7 规定, 房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

  1. 房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所

    出示身份证原件,留存复印件

  2. 房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况

    业主出示房产证、土地证,留存复印件。房本没下来的,出示购房合同。

    特别是家电,需要试用,并将状况记录在合同中。

  3. 租金和押金数额、支付方式

    争取银行转账而不是现金支付,记录银行账号。 银行转账有转账记录,也能避免出租人拒绝收租反以租客不交租为由解除合同。

    明确退还押金的条件,避免出租人以含糊理由在合同期满后扣除押金。

  4. 租赁用途和房屋使用要求

  5. 房屋和室内设施的安全性能

  6. 租赁期限

    租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。(合同法 s. 215)

    租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。(合同法 s. 236) 当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。(合同法 s. 232)

  7. 房屋维修责任

    出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。(合同法 s. 220)

    承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。(合同法 s. 221)

    承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。(合同法 s. 223)

  8. 物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳

    水、电、燃气表读数

  9. 争议解决办法和违约责任

    租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。(合同法 s. 233)

    当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 4)

    房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 5)

    出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

    1. 已经合法占有租赁房屋的;
    2. 已经办理登记备案手续的;
    3. 合同成立在先的。

    不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 6)

  10. 其他约定

  11. 房屋被征收或者拆迁时的处理办法

合同当面签署,超过 1 页的,每页均加签名(或仅签姓)。

转租

次承租人的风险

  1. 转租未经出租人同意

    承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。(合同法 s. 224)

    承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。(商品房屋租赁管理办法 s. 11)

    出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 16)

  2. 转租人丧失承租权

    次承租人的承租权依附于承租人的承租权。

救济

  1. 转租人因欠租导致出租人解除合同

    因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 17)

    次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。 (最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 s. 17)

转租人的风险

  1. 次承租人无力支付租金或拖欠租金时,转租人仍需向出租人付租金。

    承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。(合同法 s. 224)

  2. 次承租人对租赁物造成损失,转租人需先承担责任,再设法向此承租人追偿。

    第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。(合同法 s. 224)

所有权变动

租赁期间所有权变动,房屋受让人继续履行原租赁合同。例外:

  1. 当事人另有约定
  2. 房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
  3. 房屋在出租前已被人民法院依法查封的

出租人出卖房屋,或与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的, 应当在合理期限内通知承租人。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。

(最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ss. 20-23)

群租

商品房屋租赁管理办法 s. 8 规定:

出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位, 人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

因此群租的法律风险取决于:

  1. 政策变动(当地规定的最低人均面积)
  2. 执法力度(「违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。」商品房屋租赁管理办法 s. 22)